세종시 미분양과 집값 하락의 시작?

어제 뉴스에 세종시에서 5년 만에 처음으로 미분양이 시작되었고 이제 집값이 본격적으로 하락한다고 말하고 있습니다. 과연 세종시 집값 하락이 시작될까요?

집값 하락은 없을 것

미래를 정확하게 알 수는 없지만 세종시에서 집값이 하락할 확률은 높지 않을 것 같습니다. 대구와 세종에 일시적인 하락에 정부는 기다렸다는 듯이 집값은 하락하고 전세시장 매물은 최다라고 소리치고 있습니다. 언론의 기사만 보는 것이 아니라 실제로 어떤 일이 일어나고 있는지 실제 데이터를 통해서 확인을 해야 합니다. 

세종시 미분양의 실체

세종시 미분양은 지난 10월에 선호도가 떨어지는 도시형생활주택입니다. 도시형 생활주택을 잘 모르시는 분들에게 쉽게 정리하면 작은 오피스텔과 비슷합니다. 지난 5년간 한 번도 미분양과 집값이 하락하지 않은 지역에서 도시형 생활주택 127가구만 미분양이 생긴 것입니다.

 

 

하루 전 뉴스에 세종시 공공분양 특별공급은 6:1이 넘어갑니다. 참고로 공공분양 특별공급은 일반인은 지원할 수도 없습니다. 그리고 일반 1순위 경쟁률은 92:1로 나타났구요. 이런 상황에서 과연 집값이 하락할까요? 청약에서 떨어진 사람들은 대출규제가 해제되거나 적정한 수준의 프리미엄이 있더라도 집을 구매할 사람들입니다.

결론적은 세종시의 미분양은 인기 없는 도시형생활주택의 일시적인 현상이며 아직도 청약 경쟁률은 높은 수준으로 수요는 살아있습니다. 20년부터 22년까지 약 80% 상승한 집값이 1주일에 0.08% 하락한 것이 하락의 시작이라고 말하기는 어렵습니다.

집값이 떨어진 이유

소폭이지만 집값이 떨어진 이유는 무엇일까요? 아래 3가지 이유입니다.

1. 지속적인 상승으로 인한 부담감
2. 대출규제로 집을 살 수가 없음
3. 종부세로 인한 급매 매물

일단 2년 동안 80%가까이 오른 집값으로 이제는 건전한 조정이 필요합니다. 저도 부동산 투자를 하고 있지만 올라도 너무 올랐습니다. 지금은 시장에 조정이 필요한 시기입니다.

둘째로 부모의 도움이나 큰 부자가 아닌 사람들은 현실적으로 집을 살 수가 없습니다. 분양권 전매도 막았고, 신용대출도 막았기 때문에 살 수가 없습니다. 건전한 수요가 줄어든 것이죠. 

마지막으로 종부세로 인한 급매가 나왔습니다. 종부세를 버텨볼 사람들도 있지만 갑자기 너무 많은 세부담으로 인해서 급매물이 나오게 된 것이죠.

앞으로 세종은?

이런 하락이 게속될까요? 세종은 앞으로 상승할 확률이 높은 지역입니다. 상승으로 인한 피로감과 대출규제, 종부세로 인한 급매물은 시간이 지나면 없어질 것입니다. 비싼 집값을 심리적으로 받아들일 것이고, 대출규제는 P2P나 퇴직금 담보대출 등 다른 방법을 찾을 것이고, 급매물은 없어집니다. 이렇게 되면 다시 수요가 생기고 높은 실거래가 찍히고 그 가격이 기준이 됩니다.

세종시에는 의미는 공급이 점점 줄어듭니다. 24년까지는 공급이 없을 예정입니다. 미분양도 20월에 도생 129가구를 제외하고는 전후로 한 번도 없었고요. 시간은 걸리겠지만 세종에 국회도 입성하게 되면 세종은 지금도 좋고, 앞으로도 계속 좋은 지역이 될 것입니다. 이런 곳에 장기적인 하락이 나오는 쉽지 않을 것입니다. 

투자의 책임은 본인에게 있습니다. 언론에 나오는 말을 그냥 듣지 마시고 의심스러운 부분은 항상 팩트 체크하는 연습을 들이십시오. 인터넷 검색한번하고 부동산에 전화 한번 돌리면 알 수 있습니다.