진짜 부동산 하락의 신호 2가지

부동산 가격이 오르면서 부동산 가격이 앞으로 하락할 것이라고 말하는 사람들이 많습니다. 그러면서 수많은 그래프, 데이터 등을 보여주면서 이야기합니다. 하지만 대부분은 부동산 하락에 직접적인 영향을 주지 않는 경우가 많습니다. 오늘은 진짜 부동산 하락 때 나타나는 신호에 대해서 알아보겠습니다!

부동산 하락의 근본적인 이유

부동산이 하락하는 근본적인 이유는 무엇일까요? 모든 경제활동은 '수요-공급'으로 설명됩니다. 공급이 수요보다 많으면 가격이 하락하고, 수요가 공급보다 많으면 가격이 상승하게 됩니다. 투자자들이 공부해야되는 것은 공급과 수요의 가장 영향을 미치는 요소를 분석해야 합니다. 그 요인은 아래와 같습니다.

1. 수요-공급 확인
2. 미분양 확인

수요-공급 확인

수요와 공급을 확인하는 방법은 다양합니다. 과거에는 국토부에서 원본자료를 확인하고 수요와 공급을 확인했지만 요즘은 다양한 부동산 사이트로 한눈에 확인할 수 있습니다. 개인적으로 사이트는 '부동산지인' 사이트를 추천드립니다. 부동산 지인 사이트에 '수요-입지'를 확인하면 됩니다!

이렇게 수요와 공급을 파악하면 됩니다. 전국 기준으로 18년까지 부동산이 공급이 최고를 찍고 점점 공급이 줄어들고 있는 모습입니다. 

서울의 경우에는 2000년도 초반부터 만성적인 공급부족이었습니다. 19년과 20년에 일시적인 공급이 있었지만 그동안 부족했던 만성적인 공급은 계속 부족했습니다. 2021년부터 지속적으로 공급은 줄어들고 있습니다. 그래서 서울은 부동산 하락이 나타날 확률이 낮다는 것이죠.

미분양 확인

그다음 중요한 요소가 미분양입니다. 미분양은 초과 공급분이라고 생각하면 됩니다. 특히 미분양을 중요하게 봐야되는데 공급 과다 후에 미분양이 증가하게 되면 수요자들의 심리가 위축되면서 하락폭이 커지게 됩니다. 미분양은 수요, 시장의 심리가 모두 합쳐져서 나타나는 지표라고 생각합니다.

서울의 미분양 차트입니다. 2014년부터 급속도로 미분양이 줄어들기 시작했습니다. 지금까지 미분양은 거의 없습니다. 앞으로 공급도 부족하고 미분양은 전혀 없는 상태라고 하면 부동산 가격은 계속 상승할 확률이 매우 큽니다.

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이제 다른 지역인 제주도를 한번 살펴보겠습니다. 

제주도를 보시면 2018년 부터 공급이 줄어들기 시작했습니다. 하지만 올해 초까지 제주도 부동산은 분위기는 좋지 않았습니다. 수요-공급만 보시면 제주도에 진입할 시기였지만 선진입하셨던 분들은 많이 힘드셨을 껍니다. 바로 미분양을 보지 않았기 때문입니다.

아래는 제주도 미분양 차트입니다. 20년까지 미분양이 폭발적으로 증가했습니다. 아무리 공급이 줄어도 여러가지 변수(심리 위축, 코로나 등등)로 인해서 수요도 줄어들었다는 것을 알 수 있습니다. 특히 미분양으로 인한 공포감은 심리를 크게 위축시킵니다.

현재 제주도는 미분양이 감소하면서 본격적으로 상승국면으로 접어들고 있는 모습입니다. 본격적으로 미분양이 줄어들면 부족한 공급으로 제주도는 크게 상승할 지역으로 예상됩니다.

마치며

방송에서 소위 전문가라고 말하는 사람들을 보면 어려운 이야기를 많이 합니다. PIR, 테이퍼링, 미국 채권, 원자재가 상승, 양적완화 등등 어려운 이야기를 해야 사람들이 혹하기 때문이죠.

하지만 '수요와 공급' 그리고 '미분양'이 시장 가격을 결정하는 가장 핵심적인 요소입니다. 이 두 가지만 정확하게 보셔도 충분합니다. 그다음으로는 각 부동산 별 개별입지, 주변여건, 나의 자금상태 등을 보면서 투자를 하시는 것입니다.

소위 전문가들이 말하는 금리 상승이나 어려운 말들은 대부분 영향이 작고 소음에 불과합니다. 시장 가격에 영향을 미치는 본질적인 것에 항상 집중하시길 바랍니다!