안나가는 세입자는 명도소송으로

주택임대차 보호법으로 시장에서 혼란이 많습니다. 그중에서도 집을 비워주지 않은 막가파식 세입자들이 있습니다. 오늘은 이런 세입자를 내보낼 수 있는 명도소송에 대해서 알아보겠습니다.

현재 상황

왜 이런 상황이 발생하게 된 것일까요? 먼저 갑작스럽게 추진된 주택임대차 보호법이 가장 큰 원인입니다. 정상적으로 2년 계약 후에 세입자를 내보낼 수 있어야 하는데 법으로 세입자에게 2년 더 살게 할 수 있다고 하는 것부터 문제입니다. 정부가 과도하게 개인의 재산권을 침해하고 있다고 볼 수 있죠.

과도한 집값, 전세값 상승도 현재 상황을 악화시켰습니다. 세입자들이 이사를 가고 싶어도 서울과 수도권의 경우 몇 억씩 가격이 올랐기 때문에 이사를 갈 수도 없는 상황입니다. 그래서 이런 막가파 세입자들이 늘어났습니다.

마지막으로 대출규제입니다. 현재 전세자금대출은 정부에서 규제하지 않는다고 발표했지만 집을 소유할 수 있는 주택담보대출은 막힌 상태입니다. 이런 상황에서 집을 사지 못하는 서민들은 계속 전세를 살아야 하는데 전세가는 끝없이 올라가는 악순환의 반복입니다.

제소전 화해 조서

계약서를 작성할 당시 '제소전 화해 조서'를 작성하는 것도 좋은 방법입니다. 제소전 화해 조서란 계약 당시 당사자들 끼리 법적 소송으로 가기 않기 위해 법관 앞에서 상호 합의한 문서를 말합니다. 판결문과 같은 효과가 있기 때문에 이 조서를 통해 임대인은 명도소송 없이도 강제집행(공권력으로 세입자를 강제 퇴거하는 조치)을 할 수 있습니다.

원래는 사업체에서 많이 사용하는 방식인데 요즘은 주택임대차에도 많이 사용되는 방법입니다. 약간의 비용이 들기는 하지만 명도소송에 비하면 만일에 사태에 비해 저렴한 효과가 있습니다.

명도소송

계약기간이 만료되었는데도 집을 비워주지 않는다면 명도소송을 할 수 밖에 없습니다. 명도 소송이란 민법 제213조에 나와있는 법으로 쉽게 말해서 불법으로 점유하고 있는 거주자를 국가의 공권력을 동원해서 밖으로 내보는 소송입니다. 

문제는 소송이기 때문에 잘 모르는 경우에는 변호사나 법무사를 선임해서 처리해야 하며 짧게는 6개월에서 길게는 1년까지 걸리며 항소까지 하면 2년까지 이어질 수 있습니다. 그래서 세입자가 비협조적일 경우에는 계약기간이 만료되기 2~3개월 전에 명도소송을 준비해야 합니다. 그래야 기간을 최소한으로 줄일 수 있습니다.

부당이득 반환 손해배상 청구

명도 소송은 세입자를 집에서 내보는 소송입니다. 세입자가 나가지 않아서 겪게 되는 피해는 부당이득 반환과 손해배상 청구를 진행해야 합니다. 

부당이득은 세입자가 집을 불법적으로 살면서 얻는 이익에 대해서 반환을 요청하는 소송이며 손해배상은 세입자가 나가지 않게 돼서 입은 피해에 대해서 청구하는 것입니다. 

대략적인 절차

계약 말료 이후 세입자에게 집을 비워줄 것을 요구하지만 세입자가 거부하는 것 같은 경우는 2~3개월 전부터 법적인 준비를 하셔야 합니다. 셀프 소송도 가능하지만 채권추심 전문 변호사나 법무사를 통해서 준비하시는 것도 좋습니다. 

그 이후 현재상황에 대한 '내용증명'을 보냅니다. 내용증명이란 간단하게 이러이러한 내용으로 우편을 보냈다는 것을 증명하는 것입니다. 내용증명이 중요한 이유는 세입자에게 집을 비워달라는 것을 충분히 고지했다는 것을 알려주고 계약기간 후에는 명도소송을 한다는 것을 통보하기 위해서입니다.

이후에는 명도소송을 진행하고 2~3개월 정도에 공판이 열립니다. 대부분 계약기간 만료 이후에 나가지 않았다면 대부분 임대인이 승소합니다. 승소 이후 항소를 한다면 또다시 3개월 이상이 소비되고 이 과정을 몇 번 반복하면 1~2년이 지나가게 됩니다. 그동안 변호사 비용, 시간적인 부담, 이자부담은 덤입니다..

명도 소송에 승소하게 되면 강제집행을 요청할 수 있습니다. 시간이 조금 걸리지만 바로 강제집행 명령이 나오고 법원에서 집행관과 함께 강제집행을 하면 마무리 됩니다.

주의사항

주의할 점은 세입자에게 폭언, 욕설 또는 인력 등을 고용하여 위력으로 내보려고 하면 안 됩니다. 이 같은 행위는 위법이기 때문에 세입자에게 명도소송과는 별개로 형사고발을 당할 수 있습니다.

명도소송 진행 중에는 임대인을 자극하려는 세입자도 있기 때문에 꼭 필요한 연락만 받으시고 최대한 연락을 받지 마시길 권해드립니다. 이사 간다는 연락 아니면 하지 말라는 식으로 통보해도 됩니다.

마치며

계약기간 만료 이후에 집을 비워주지 않는 세입자는 흔치 않습니다. 내용증명을 보내고 명도소송 송장이 집으로 가고, 패소 이후에 모든 법적인 책임, 금전적인 피해보상을 해야 되는 것을 인지하면 내부분 빠른 시일 내에 집을 비워줍니다. 간혹 끝까지 가시는 분들이 있기는 하지만요.

마지막으로 법적 절차는 정말 마지막에 하는 것입니다. 임대인의 마지막 수단인 명도소송에 대해서는 확실히 알고 준비하시되 세입자 분들과 법적인 테두리 내에서 최대한 원만한 합의를 하시길 바랍니다.